Immer mehr Menschen geraten durch die COVID-19-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten. Kurzarbeit und Entlassungen nehmen zu, Umsätze brechen weg. Die Ausgaben bleiben hingegen gleich – insbesondere Mietzahlungen. Um dieser Problematik begegnen zu können, hat der Gesetzgeber im Frühjahr 2020 für den Bereich des Mietrechts Sonderregelungen beschlossen. Diese bedeuten für die Mieter allerdings keine dauerhafte Aufhebung ihrer Mietzahlungsverpflichtungen, sondern lediglich eine zeitlich begrenzte „Verschnaufpause“. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie es um Mietzahlungen in Zeiten von Corona steht.
Temporärer Kündigungsschutz
Die gesetzlichen Neuregelungen besagen u. a., dass Mietern und Pächtern für den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 wegen ausgefallener Mietzahlungen, welche nachweislich der COVID-19-Pandemie geschuldet sind, nicht gekündigt werden darf.
Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete bleibt jedoch bestehen. Um ihre Mietrückstände auszugleichen, haben Mieter und Pächter allerdings 2 Jahre, bis zum 30. Juni 2022, Zeit. Ist bis zu diesem Zeitpunkt kein Ausgleich erfolgt, kann ihnen aufgrund der rückständigen Mietzahlungen gekündigt werden. Außerdem kann der Vermieter bis zum Zeitpunkt der Rückzahlung Verzugszinsen verlangen – ganz kostenlos ist der Kündigungsschutz also nicht.
Glaubhaftmachung
Um in den Genuss des „Corona-Kündigungsschutzes“ zu kommen, hat der Gesetzgeber zudem eine nicht ganz unbedeutende Hürde aufgestellt: Das Kündigungsrecht des Vermieters ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die Mietzahlungen aufgrund der Corona-Krise nicht geleistet wurden.
Corona als Mangel an der Mietsache?
Diskutiert wird auch, ob behördliche Betriebsschließungen einen Mangel an der Mietsache begründen.
Der Bundesgerichtshof differenziert: Liegt der Grund für die Betriebsschließung in dem Mietobjekt selbst, dann liegt ein Mangel an der Mietsache vor. Liegt der Grund für die behördliche Schließung allerdings in der Gewerbetätigkeit als solcher, könnte der Gewerbetreibende nach der Rechtsprechung seine Tätigkeit auch nicht in einem anderen Mietobjekt durchführen, sodass in diesem Fall kein Mangel an der Mietsache vorliege. Das Corona-Virus haftet den Mieträumlichkeiten grundsätzlich nicht an, sodass in den meisten Fällen kein Mangel vorliegen dürfte. Nur dann, wenn der Vermieter erkennbar die Gewähr und damit das Risiko für eine vereinbarte vertraglich geschuldete Verwendung des Mietobjekts übernehmen wollte, kann aufgrund der COVID-19-Pandemie ein Mangel an der Mietsache angenommen werden. Dieser Nachweis wird oft schwerlich zu erbringen sein.
Richtige Vorgehensweise: Reden statt Durchsetzen
Die Praxis zeigt, dass Vermieter häufig bereit sind, ihren Mietern entgegenzukommen. Besondere Situationen erfordern besondere Maßnahmen – Zusammenhalt ist das Stichwort. Es lohnt sich daher in jedem Fall als Mieter zunächst auf seinen Vermieter zuzugehen und zu versuchen, mit diesem eine einvernehmliche Lösung zu finden. Zu denken ist hierbei an die Vereinbarung einer Mietminderung, Mietstundung oder sogar teilweiser Aussetzung der Miete. Insbesondere aufgrund der Hürde der Glaubhaftmachung sollte daher der Versuch der Herbeiführung eines einigenden Gesprächs mit dem Vermieter der 1. Schritt sein.
Stephanie Stolz
Rechtsanwältin
Über Wagner + Gräf
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